《建地估價實務作業手冊(二版)隨書附件雲端下載》

評估地價是土地開發於購地階段的終極作業。坊間慣以容積率×坪效係數1.6來概估土地坪效，再乘以每坪房價中的土地成本來概估地價。然而，土地坪效因土地不同的條件而異，估價更須依循開發商的精算模式作業，才能求得符合其購地需求的地價。

本書先導正坊間概估土地坪效的迷思，並提供excel表，供使用者填表求得可靠的土地坪效。再修正概估模式的諸項缺失，進階彙整為土地坪效及地價速算雲端表，供同業得以隨時上網，快速套用為評估地價之用。

本書內容摘要：

本書共計六章，每章先以本文扼要陳述，再以附註詳加解說。並以附表、附件輔助說明相關內容。最後提供excel作業表、雲端表與操作說明表等周延與便捷的完整作業系統。全書重點整理如下：
● 本文六章：評估階段作業導論（1st）、精算作業模式（2nd）、概估作業模式（3rd）、土地坪效導論（4th）、掌握土地坪效（5th）與務實評估地價（6th）。
● 附註：40餘條附註針對各章關鍵內容詳加說明解讀。
● 作業表：土地坪效速算excel表、土地坪效與地價彙整速算表－excel（含操作說明表）＋雲端表。
● 附件：20餘項附件輔助說明。
● 彙整6都＋2各自專屬的允增容積（開空、都更、危老、容移與增額容積）適用法規解讀摘要。
● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對。
● 雲端下載：除隨書附件【大樓案可建強度速算excel表】、【土地坪效與地價彙整速算excel表】外，並提供【法規建照銷售與權狀面積關係彙整表mp4影片】及【坪效vs.強度mp4影片】供雲端下載。

■ 二版序

土地開發一詞，在國內使用甚廣。上自政府的國土/都市計畫，到官方的市地重劃/區段徵收，到民間的購地推案/整合媒介…等，都被冠以土地開發之名。

但對真正出資購地推案的建商來說，土地開發不僅是永續經營的本業，更是公司賴以茁壯的專業knowhow。因此，於歷次景氣循環中，持續不斷購地推案的實戰洗禮，實甚於外圍觀戰者的認知；經此翻歷練而累積充實的作業實務，也不易盡為外人道。

身為一個土地開發從業人員，我嘗試將服務國泰建設卅年的心得，首先寫成《土地開發實務作業手冊》一書，說明建商於購地階段的作業流程與實務，於101年初上市至今，已八版10刷。

接著，我又將購地階段中最重要的評估地價作業，寫成第二本書《建地估價實務作業手冊》。如今，距初版兩年多之後，也例行配合法規更迭（如：容移、增額…等）更新內容，增補先前遺漏（如：中市垂直綠化設施…等）的內容。尤其多期對外講授以本書為藍本的三個講座註1時，教學相長的收穫，督促我同步調整本書內容、精簡篇幅。以求更周延、更便捷的發揮更充實的工具書的功能。

先前的疫情，加速網路教學的成長。我除了將經營多年的部落格，搬到新平台Blogger，以“土地開發建地估價附件3-4”為名，繼續與 眾仙交流之外。也開展網路教學註2，同時錄製影片註3，儲蓄日後以You tube與 眾仙分享的量能。

總之，本書經歷兩年多，也已邁入再版階段。欣喜之餘，首要感謝孕育我專業智能的國泰建設（賀歲甲子，永達鴻圖），詹氏書局的護持、歷來在課堂、線上交流的 眾仙。感恩！

註：
1.我擷取本書內容，編製為三個講座：破解坪效係數1.6的迷思（講座Ⅵ）、建地估價作業（講座Ⅷ）與實例解析建地估價（新講座）。相關內容詳附件6-1。
2.我將講座Ⅷ：建地估價作業，在網教機構「天地人文創」錄製成6都、臺省（以新竹為例）的七支各長約六小時的教學影片，已公開上市。
3.個人首度嘗試將兩本著作衍生的四個土開專業項目：甲、已出版的兩本著作 乙、授課的系列講座 丙、土開專業主題 丁、著作中的工具圖表，自行錄製影片（持續作業中），待日後成熟時，以you tube與 眾仙分享。本版率先以雲端附件下載方式分享：丙1:坪效vs.強度、丁1:法規建照銷售與權狀面積關係彙整表。

王英欽
於113年7~8月第一章　評估階段作業導論
第一節　評估作業概述
一、宏觀的土地開發
二、土地開發業者的土地開發
三、購地階段的土地開發
第二節　評估階段作業重點
一、開發構想作業
（一）開發方式
（二）開發時機
（三）產品定位
（四）售價擬議
二、規劃配置作業
（一）排厝間
（二）算坪數
三、投資效益評估作業
（一）算毛利
（二）出地價
註

第二章　精算作業模式
第一節　精算模式概述
一、算毛利
二、出地價
第二節　收益
一、地面層
二、樓上層
三、地下層
四、車位
五、透天產品
第三節　成本
一、土地成本
（一）土地款
（二）佣金
（三）規費稅金
二、營建成本
（一）直接成本
（二）間接成本
（三）利息
三、其他成本
（一）公寓大廈共同基金
（二）管銷費用
四、整合
第四節　毛利（毛利率）
一、毛利
二、毛利率
（一）毛利率的定義
（二）毛利率的標準
第五節　精算評估地價
一、算毛利
二、出地價
註

第三章　概估作業模式
第一節　每售坪房價中的土地成本
第二節　每坪土地化為建物坪數的倍數
一、容積率
二、某倍數
三、坪效係數
四、整合公式
五、舉例
註

第四章　土地坪效導論
第一節　坊間概估土地坪效的作業方式
第二節　土地坪效的構成要素
一、適用法規
（一）都市計畫法系法規
（二）建築法系法規
二、土地條件
三、規劃實設
第三節　檢視坊間的土地坪效
一、推測坊間作業方式的緣由
二、拆解坪效係數1.6
三、導正坊間作業迷思
註

第五章　掌握土地坪效
第一節　解析可建項目
一、基準容積
二、免計容積
（一）騎樓面積
（二）屋頂突出物FA
（三）地下室面積
（四）停車空間面積
（五）陽台面積
（六）梯廳面積
（七）『地上機電』面積
三、獎勵容積
（一）開放空間容積獎勵
（二）都市更新容積獎勵
（三）危老重建容積獎勵
（四）地方、都計書
（五）總量累計上限
四、增移容積
（一）容積移轉
（二）增額容積
第二節　彙整可建項目
一、適用法規
（一）基準FA
（二）免計FA
（三）獎勵FA
（四）增移FA
二、適用條件
（一）使用分區
（二）面積大小
（三）臨路條件
（四）特殊條件
三、可建額度
四、合併上限規定
第三節　快速掌握土地坪效
一、各項列式
二、組合彙整
三、快速套用
註

第六章　務實評估地價
第一節　修正估價參數
一、修正房價
二、拆算地下室
三、改採全案估價
四、修正成本建坪
五、拆算地價
第二節　調整估價模式
一、現有模式
（一）精算模式
（二）概估模式
二、本書提供模式

■ 附註索引

第一章　評估階段作業導論
註1-1：何謂“實際計息＂？ 與評估作業的關係為何？
註1-2：何謂“總價帶＂？ 與產品定位有何關係？
註1-3：業界大樓建案如何定位坪數落點與房數配比？
註1-3：與總價帶有何關係？
註1-4：何謂“基地面積”？土地開發如何定義“基地”？
註1-5：何謂“結構系統”？與土地坪效有何關係？
註1-6：何謂“土地坪效 ＂？“可建強度＂？ “最大可建面積＂？

第二章　精算作業模式
註2-1：何謂“公設比＂？與土地坪效有何關係？
註2-2：何謂『允建面積』？『允增面積』？
註2-2：與土地坪效的關係為何？
註2-3：何為「規費」？「印花稅」？
註2-4：何為「地價稅